INTRODUCTION

Philippe Trainar

L

a question de la liquidité du patrimoine immobilier des ménages se pose car l’immobilier de logement est la forme préférée de l’épargne des ménages français. Il représente plus de 50 % de leur épargne, que ce soit sous forme d’apport en capital ou de remboursement d’emprunt, et plus de la moitié de leur patrimoine, des ratios sensiblement supérieurs à ce que l’on observe dans les autres grandes économies avancées. De fait, en 2015, 62,7 % des ménages français détiennent un bien immobilier et 58,4 % sont propriétaires de leur résidence principale, ce ratio montant à 72,4 % pour les ménages dont la personne de référence est âgée de 70 ans et plus. Ce qui veut dire que le moment où les ménages commencent à ressentir le besoin de formules de logement beaucoup plus flexibles, en raison de la réduction de la taille du ménage et de la montée du risque de dépendance, correspond aussi au moment où ils sont le plus nombreux à être en quelque sorte piégés dans le statut le plus rigide, i.e. propriétaire occupant sa résidence principale. Ce statut est d’autant plus rigide que les seniors sont surreprésentés dans les zones en déclin démographique, où la vente du bien est à la fois plus longue et plus onéreuse en ce sens où elle n’est envisageable que moyennant de fortes moins-values. Le problème de liquidité est aggravé par des droits de mutation et des frais de transaction (frais d’agence et de notaire) de l’ordre de 14 %, parmi les plus élevés d’Europe.

L’on pourrait naturellement se dire que les seniors devraient se tourner vers le marché locatif pour bénéficier de cette flexibilité dont ils ont besoin et que la propriété ne peut leur offrir. Mais le marché locatif est trop difficile d’accès en France en raison des phénomènes de file d’attente qui caractérisent le logement social et de l’étroitesse du parc locatif privé. Celui-ci, pénalisé par une protection extrêmement onéreuse du locataire et par une fiscalité lourde et instable, assure moins de 20 % du logement des Français et ne représente que la moitié du marché locatif allemand. L’absence d’un marché locatif suffisamment profond et liquide interdit de concevoir le marché locatif comme un moyen de liquéfier le patrimoine immobilier des seniors à la fois parce qu’il serait trop compliqué et risqué pour les seniors de louer leur bien et parce qu’il leur serait difficile d’espérer se reloger rapidement dans des conditions économiques adéquates. C’est l’étroitesse du marché locatif qui force les ménages à privilégier les solutions d’accession à la propriété quand ils sont plus jeunes, même si d’autres motivations les y incitent aussi, comme le besoin d’habiter dans ses murs et pas seulement dans ses meubles, la volonté de transmettre un bien durable à ses héritiers et le souhait de sécuriser pour la retraite une solution de logement à la fois stable et peu coûteuse.

Le dossier rassemblé ci-dessous rappelle et détaille ces différentes caractéristiques de l’immobilier français, souligne la rigidité à contre-emploi qui en résulte pour le logement des seniors et s’efforce de dégager des solutions pour ceux-ci qui bouleverseraient plus ou moins le paysage immobilier français, selon l’intensité des intentions réformatrices des auteurs. Il doit beaucoup, directement et indirectement, aux travaux de la chaire « Transitions démographiques, transitions économiques » (TDTE) de Jean-Hervé Lorenzi.

Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler dressent un tableau précis du logement dans le patrimoine des ménages, notamment la part élevée des propriétaires occupants qu’explique l’étroitesse du marché locatif. Ils soulignent l’intérêt de l’investissement immobilier en termes de diversification pour les ménages alors qu’il ne joue plus qu’un rôle marginal dans la diversification des placements des investisseurs institutionnels. Ils mentionnent enfin l’intérêt de la pierre-papier, en dépit de sa place réduite dans le portefeuille des ménages.

Henry Buzy-Cazaux et Olivier Mitterrand présentent une bonne synthèse des rigidités du marché immobilier, qui expliquent sa faible liquidité. Le marché locatif est trop étroit en raison d’une réglementation et d’une fiscalité excessives. Les cycles immobiliers sont beaucoup plus marqués que les cycles financiers et font courir des risques largement sous-estimés aux propriétaires. Les coûts de transaction sont beaucoup trop élevés en France. Les résidences principales et secondaires des seniors sont en outre piégées dans des zones en déclin. Le viager reste peu attractif car asymétrique. Ce sont toutes ces rigidités qu’il faut corriger pour redonner une liquidité suffisante aux biens immobiliers.

Romain Welsch estime qu’entre le logement traditionnel, quand l’on est encore en bonne santé, et le séjour en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), il y a une étape intermédiaire, celle du logement en résidence senior ; l’accès aux résidences seniors supposant d’avoir pu réaliser au préalable son bien immobilier traditionnel. Toutefois, les solutions qui permettent de liquéfier ce bien, comme le viager, se heurtent tout à la fois à la volonté de transmission patrimoniale des intéressés, à l’inadéquation des tables de mortalité, aux biais d’antisélection et à la concentration du risque sur la longévité d’un vendeur.

Julien Carmona constate qu’une multiplicité de solutions s’offrent en réalité aux intéressés mais qu’elles ne sont pas toutes disponibles sur le marché, en raison de leur insuffisante attractivité, du fait notamment tant de la fiscalité et de la réglementation que des risques élevés liés à ces solutions, notamment dans le cas du viager. Il estime cependant qu’au-delà de l’ingénierie financière, les acteurs du marché de l’immobilier ont un rôle important à jouer à travers une offre de services immobiliers aux seniors plus large et plus flexible, du conseil et de l’accompagnement.

Pascal Chassaing considère cependant que le rôle du notaire reste clef, qu’il est celui qui est capable d’apporter des solutions en quelque sorte « sur mesure » aux seniors, en s’adaptant à l’éclatement des situations familiales qui pose à chaque fois des problèmes spécifiques. Il souligne que le droit civil français présente une vitalité trop souvent méconnue ou sous-utilisée par rapport aux problèmes de réalisation simultanée de la liquidité du patrimoine immobilier, de la protection des seniors et de la transmission de leur patrimoine à leurs descendants.

André Masson défend une solution radicalement nouvelle qui selon lui résout tant les problèmes de liquidité du patrimoine immobilier que ceux de transmission : la vente anticipée occupée (VAO) où le senior vend la pleine propriété de son logement à un investisseur professionnel en contrepartie de l’engagement de celui-ci à le maintenir dans les lieux, pendant une période déterminée ou jusqu’à son décès. C’est une sorte de viager mutualisé ou « viage », dont le bouquet est de 100 % et qui s’adresse donc à une clientèle plus jeune. Le produit est simple et ne dépend pas de tables de mortalité incertaines.

Cécile Bouzoulouk, partant du constat que les seniors n’ont guère recours à la location ou au viager malgré leur flexibilité, propose une solution alternative fondée sur la modernisation du viager : la rente viagère optionnelle servie par un assureur, avec versement d’un capital complémentaire en cas de libération anticipée. Cette solution repose sur le démembrement de la pleine propriété à l’acquisition et sur son remembrement au terme de la durée d’occupation par le vendeur. L’intervention de l’assureur, en tant qu’investisseur institutionnel, est importante pour mutualiser le risque de longévité.

Xavier Lépine et Guillaume Pasquier soulignent que l’accès à la liquidité du bien immobilier est d’autant plus important que les structures familiales ont évolué, que la vieillesse n’a plus le même sens, que les parcours professionnels sont moins linéaires et que les sauts de générations s’accompagnent de sauts géographiques. Au bien acquis pour l’éternité, qui n’a plus de sens, devrait se substituer le bien acquis pour la vie, le long lease à l’anglaise qui serait passé avec un investisseur institutionnel, l’assureur. Pour contourner la difficulté à trouver un acquéreur pour la durée restante du contrat, il faudrait inclure une clause de rachat du reliquat du contrat à la main du vendeur, à un prix connu à l’avance.

Arnaud Jacquillat et Pierre Charmion considèrent un autre dispositif qui semble servir plusieurs objectifs à la fois. Ce dispositif consiste à céder son logement en s’engageant à rester locataire et à transmettre une partie du produit de la cession à ses héritiers. En contrepartie, l’État accorderait sa garantie sur le risque immobilier dans les régions moins favorisées. Le senior serait ainsi assuré de pouvoir rester « dans ses murs » et de disposer de moyens suffisants pour faire face à ses besoins, notamment en cas de dépendance. Quant à l’investisseur, il bénéficierait d’un locataire rendu solvable et sans risque de vacance locative.

Bruno Deletré, quant à lui, recommande le prêt viager hypothécaire issu de la réforme des sûretés de 2006. Ce dispositif permet aux seniors d’emprunter, même à un âge très avancé, sans charge périodique de remboursement, en apportant en garantie le bien immobilier dont il conserve la jouissance. La liquidité de ce bien est donc bien assurée. En même temps, la possibilité de transmission est préservée : au décès du senior ses héritiers peuvent choisir entre laisser la banque se rembourser sur la valeur du bien immobilier ou rembourser le prêt contracté par le senior, sachant que la dette pour les héritiers est limitée à la valeur du bien en garantie, l’écart étant supporté par la banque ou l’assureur.

Comme on peut le constater, de nombreuses solutions permettraient d’assurer la liquidité des biens immobiliers des seniors sans remettre en cause ni la fiscalité, ni la réglementation actuelle. Toutefois, toutes ces solutions ont un coût financier plus ou moins élevé (taux d’intérêt, commissions bancaires, primes d’assurance) et ramener la fiscalité et la réglementation à des niveaux suffisamment raisonnables pour assurer un développement significatif du segment locatif privé demeure aujourd’hui une solution qui présente vraisemblablement un très bon rapport coût/bénéfice.